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7 preguntas jurídicas después del sismo

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La tragedia ocurrida el pasado 19 de septiembre ha generado lamentables pérdidas humanas y materiales. Hoy los mexicanos estamos unidos por la solidaridad que el momento ha demandado, lo cual no evita que en los siguientes días muchos de los afectados enfrenten dudas o problemas de orden jurídico, en las que el Colegio de Notarios de la CDMX, gustoso tratará de ayudar.

Con dicha finalidad proponemos respuestas para las siguientes dudas que podrían existir en estos momentos entre la población.

1.- No encuentro mis escrituras o están en un inmueble dañado en el que no es posible el acceso. ¿qué puedo hacer?

En todo caso, es posible reponerlas, porque el documento que se entrega a la gente, llamado testimonio, es una copia oficial de la escritura firmada por las partes y por el notario, la cual está resguardada por el notario o el Archivo General de Notarías.

Hay que distinguir:

Si se trata de una escritura que tiene menos de 5 años de antigüedad, el notario que la realizó puede expedir un nuevo testimonio.

Si la escritura tiene más de 5 años, entonces se puede solicitar la expedición de un testimonio nuevo en el Archivo General de Notarías.

Existen algunos supuestos de instrumentos que hicieron las veces de títulos de propiedad expedidos por el INFONAVIT, CORETT u otras instituciones. En ese caso hay que acudir a las mismas, para verificar si existen en sus registros originales o copias de dichos instrumentos. En muchos lugares los Registros Públicos de la Propiedad se quedaban con una copia de los instrumentos.

Un caso más complicado es el de los Contratos Privados pendientes de formalizar. Además de los inconvenientes propios de este tipo de documentos, tales como que no generan derechos frente a terceros y por lo tanto el propietario anterior podría vender a otra persona, o ser embargado o gravado; tienen el problema adicional de que no existe matricidad, y por lo tanto si se pierden, no hay manera de reponerlos, salvo que se logre convencer a las partes de volverlos a firmar, o que se tengan testigos u otros medios probatorios suficientes a juicio del juez.

2.- Perdí otros documentos personales. ¿Un notario me puede ayudar?

Hay varios documentos que habrá que tramitar con las autoridades correspondientes, tales como el INE, la Secretaría de Transportes y Vialidad, etc. Si el documento se presentó al notario como medio de identificación o para su cotejo, el notario podrá expedir copia certificada de la copia que obra en su apéndice.

Las actas del Registro Civil (nacimiento, matrimonio, defunción, etc), pueden obtenerse a través de las oficinas correspondientes.

3.- Un departamento en condominio de mi propiedad, se encontraba en un edificio que quedó parcial o completamente destruido. ¿Cuál es la situación en que me encuentro?

Hay que distinguir varios supuestos:

Si el inmueble se compró mediante préstamo hipotecario, lo más probable es que exista un seguro por daños que cubra destrucción por terremoto. En ese caso, hay que reportar de inmediato tanto a la aseguradora como a la institución acreedora.

Si el inmueble por cualquier otro motivo estaba asegurado, hay que dar conocimiento a la aseguradora para que se hagan los peritajes correspondientes.

En caso de que no existiera seguro, se pierden las unidades privativas, que es la parte que pertenecía en propiedad exclusiva al condómino, pero conserva su porcentaje de copropiedad en las áreas comunes que subsistan, aun cuando sólo sea el terreno.

Es fundamental mantener en lo posible la calma y no tomar decisiones apresuradas. NO CAER EN MANOS DE COYOTES, que nos prometan grandes cosas, porque pueden empeorar nuestra situación, antes se sugiere solicitar la opinión de un notario (misma que será gratuita), y después tomar la decisión adecuada.

En este caso nuestra Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles dispone:

Si el inmueble (edificio o conjunto) estuviera en estado ruinoso o se destruyera en su totalidad o en una proporción que represente más del 35% de su valor, sin considerar el valor del terreno y según peritaje practicado por las autoridades competentes o por una Institución Financiera autorizada, se podrá acordar en Asamblea General Extraordinaria con la asistencia mínima de la mayoría simple del total de condóminos y por un mínimo de votos que representen el 51% del valor total del condominio y la mayoría simple del número total de condóminos.

            La reconstrucción de las partes comunes o su venta, de conformidad con lo establecido en este Título, las disposiciones legales sobre desarrollo urbano y otras que fueren aplicables; y

  • La extinción total del régimen;
  • La demolición y venta de los materiales;

Si se opta por la reconstrucción.- Cada condómino estará obligado a costear la reparación de su unidad de propiedad privativa y todos ellos se obligarán a pagar la reparación de las partes comunes, en la proporción que les corresponda de acuerdo al valor establecido en la escritura constitutiva.

Los condóminos minoritarios que decidan no llevar a cabo la reconstrucción deberán enajenar sus derechos de propiedad en un plazo de noventa días naturales, al valor del avalúo practicado por las autoridades competentes o una Institución bancaria autorizada.

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            Pero si la unidad de propiedad privativa se hubiere destruido totalmente, la mayoría de los condóminos podrá decidir sobre la extinción parcial del régimen, si la naturaleza del condominio y la normatividad aplicable lo permite, en cuyo caso se deberá indemnizar al condómino por la extinción de sus derechos de copropiedad.

Si se opta por la extinción total del Régimen, quedan los condóminos como copropietarios, y en el mismo acuerdo de extinción, se debe decidir sobre la división de los bienes comunes o su venta.

4.- Si soy arrendatario de un inmueble que está destruido, o de momento no se puede utilizar, ¿tengo que seguir pagando las rentas?

Hay que distinguir supuestos:

Si el inmueble está completamente destruido, es natural que el inmueble ya no se puede utilizar, por lo que pueden dejar de pagarse las rentas a partir de ese momento. Habrá que revisar si se paga por meses anticipados o concluidos, para saber qué saldo queda a favor de quien.

            Si no puede utilizarse de momento, mientras no sea posible el uso, podrán no hacerse pagos. Si la inhabilitación dura más de dos meses, puede rescindirse el contrato.

ARTICULO 2,431.- Si por caso fortuito o fuerza mayor se impide totalmente al arrendatario el uso de la cosa arrendada, no se causará renta mientras dure el impedimento, y si éste dura más de dos meses podrá pedir la rescisión del contrato

            Si el inmueble está parcialmente destruido, puede pedirse la disminución parcial de la renta, salvo que se opte por la rescisión, si la inhabilitación dura más de dos meses.

ARTICULO 2,432.- Si sólo se impide en parte el uso de la cosa, podrá el arrendatario pedir la reducción parcial de la renta, a juicio de peritos, a no ser que las partes opten por la rescisión del contrato, si el impedimento dura el tiempo fijado en el artículo anterior.

            5.- Sufrí la pérdida o tuve daños en un inmueble que adquirí. ¿Puedo proceder contra alguien?

Es importante no apresurar conclusiones porque hacerlo empezará a terminar con el clima de solidaridad que impera en este momento complicado. Además, no hay una sola conclusión aplicable a todos los casos.

La urgencia sería la reclamación del seguro, pues, en muchos casos, existe un tiempo límite de días para hacerla.

En principio, los bienes que se destruyen por caso fortuito o fuerza mayor, como lo es un terremoto, se pierden para su dueño. Habrá que estar pendientes de los programas y fondos que las diferentes instancias de gobierno pongan a disposición de quienes sufren este tipo de situaciones.

En su momento habrá que determinar si, por parte de quien vendió el inmueble,  existieron vicios ocultos o si se cometió un hecho ilícito al construir violando disposiciones de orden público que haya causado daño patrimonial al adquirente. La acción por vicios ocultos prescribe después de un año de que se hizo la entrega del inmueble, mientras que la acción por hechos ilícitos prescribe a los dos años, desde que se sufrieron los daños.

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6.- Un familiar está desaparecido y hay bienes a su nombre. ¿Qué pasa con sus bienes?

En tanto no se tenga certeza de su muerte o de declare judicialmente la presunción de muerte, no se puede realizar ningún trámite sucesorio.

Para el caso de personas desaparecidas existe un procedimiento en el Código Civil que tiene dos etapas la declaración de ausencia y la presunción de muerte, que se equipara a la muerte para efectos, entre otros, de la apertura de la sucesión. A raíz del sismo de 1985 se reformó el Código Civil, permitiendo un procedimiento abreviado para casos como el que nos ocupa. En los casos en que se presuma que la persona se encontraba en el lugar de la catástrofe, basta el transcurso de 6 meses, desde que ocurrió el trágico acontecimiento, para que el Juez declare la presunción de muerte.

7.- ¿Qué acciones preventivas se pueden tomar para estar preparados para alguna catástrofe similar a la vivida el pasado 19 de septiembre?

Hay muchas cosas que se pueden hacer para estar preparados para una catástrofe como esta, y que, quizás con el paso del tiempo, pensemos que son poco importantes, pero vale la pena hacerlas y mantenerlas:

Tener reunidos en un lugar seguro, pero no inaccesible y en una carpeta o maletín fácil de transportar los siguientes documentos:

  • Identificaciones oficiales.
  • Copias certificadas de actas del Registro Civil (nacimiento, matrimonio, etc.).
  • Testimonios de las escrituras de inmuebles.
  • Boletas de predial y agua de inmuebles.
  • Documentos que sirvan como comprobante de domicilio (recibos telefónicos, de luz, estados de cuenta bancarios).
  • Pólizas de seguro de vida, gastos médicos, coches, inmuebles, etc.
  • Tener escriturados los inmuebles a nombre del propietario (no en contrato privado, ni con sucesiones pendientes).
  • Tratar de asegurar bienes de valor. Los seguros de propiedad inmueble no suelen ser caros.
  • Tener debidamente otorgados testamento y documento de voluntad anticipada.
  • Construir con permisos y cumpliendo las normas.

 

El autor es titular de la Notaria 180 de la CDMX; Integrante del Consejo Directivo del Colegio de Notarios del Distrito Federal; Autor de los libros “Derecho Mercantil. Parte General y Sociedades” (2008); “Presupuestos del Negocio Jurídico” (2010) y “Sucesiones por causa de muerte” (2016); y profesor de la Universidad Panamericana.